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: 你“会”买房吗？ ——如何签订商品房买卖合同

陕西从方律师事务所发布，供当事人研究你“会”买房吗？——如何签订商品房买卖合同

: 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

陕西从方律师事务所现经过收集整理相关法律法规，为方便更多的当事人或法律从业人士查找使用。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

: 商品房买卖法律知识问答(十一)

当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。双方当事人之间的认购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条规定确定。买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。

: 商品房买卖法律知识问答(十)

在最高人民法院《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布前，《商品房认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任。但是，在该《解释》颁布后，第2条承认了预约合同的效力，《商品房认购协议书》属于预约，一方不履行承担的是违约责任，另一方可以主张违约赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，具备商品房买卖合同主要内容的认购书也可以视为购房合同。

: 商品房买卖法律知识问答(九)

《商品房认购协议书》被称为商品房订购协议、商品房预定协议、商品房认购意向书等，是开发商为了回笼资金，将部分商品房销售出去或者在事实、法律上存在当时不能克服的销售障碍时，在与预购人订立正式买卖合同之前，先与购房人签订商品房认购协议，在约定的时间到来后，预约买卖双方均有进一步洽谈商品房买卖合同详细条款的法律义务。

: 商品房买卖法律知识问答(五)

《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”商品房买卖合同一般情形下，只要双方签字盖章即成立并生效,但如果买卖双方对合同生效条件有特殊约定的，以双方约定为准。

: 商品房买卖法律知识问答(三)

《商品房买卖合同》范本可以修改，各地房产管理机关制作的商品房买卖合同范本，仅供房屋买卖双方参考，如果买卖双方协商一致，可以对该格式合同的条款进行修改或添加。实务中，商品房买卖合同双方通常通过《补充协议》的形式对《商品房买卖合同》范本进行修改。

: 商品房买卖法律知识问答（一）

商品房买卖合同是指开发商将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同和售楼书不是一回事。切记，千万不要为售楼书花团锦簇的描述昏头，任何售楼书在没有写进《商品房买卖合同》中时，都是没有法律效力的！如果售楼书中的很多承诺，未写进商品房买卖合同，一定要求签订补充协议，将这些对买房者有利的承诺约定进去。

: 开发商未取得商品房预售许可证明，商品房买卖合同是否有效？

实践中开发商没有取得预售许可证明即出售商品房的，该商品房预售合同无效，但是在起诉前开发商已经取得商品房预售许可证明的，可以认定该商品房买卖合同有效。

: 商品房买卖合同民事起诉状

从方律师认为：本案中，开发商的格式条款，如果加大了购房者的义务和责任，限制了购房者合法权利、侵犯了购房者合法权益，就应视为无效条款；增值税属于价外税，虽然有开发商缴纳，但实际负担人是购房者，且开发商的预收税款，在国家对税负进行调整的情况下，应该退还由开发商多收取的部分，否则构成不当得利；开发商改变房屋结构，应该通知购房者，让购房者确定是继续购买还是解除合同。否则应构成根本违约，购房者可以选择解除合同，并由开发商承担违约责任；或者不解除合同，但让开发商承担违约责任。

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