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: 你“会”买房吗？ ——如何签订商品房买卖合同

陕西从方律师事务所发布，供当事人研究你“会”买房吗？——如何签订商品房买卖合同

: 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

陕西从方律师事务所现经过收集整理相关法律法规，为方便更多的当事人或法律从业人士查找使用。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

: 商品房买卖法律知识问答(十三)

商品房的使用年限本质上指的是商品房所在的国有土地的使用年限，根据商品法使用性质不同，其附属的土地的使用年限也不同，根据不同的商品房类型，其商品房用地使用年限一般为：住宅用地年限为70年，纯商铺即商业用地年限为40年，商住、酒店式公寓、办公用房及工业用房用地年限为50年，上述用地年限均从开发商拿地开始算起。

: 商品房买卖法律知识问答(十二)

定金合同为实践性合同，自支付定金之日起生效。买受人未支付定金，定金合同尚未生效，开发商不能主张定金罚则。本篇是关于商品房结构相关的法律规定。

: 商品房买卖法律知识问答(十一)

当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。双方当事人之间的认购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条规定确定。买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。

: 商品房买卖法律知识问答(十)

在最高人民法院《审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁布前，《商品房认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任。但是，在该《解释》颁布后，第2条承认了预约合同的效力，《商品房认购协议书》属于预约，一方不履行承担的是违约责任，另一方可以主张违约赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，具备商品房买卖合同主要内容的认购书也可以视为购房合同。

: 商品房买卖法律知识问答(九)

《商品房认购协议书》被称为商品房订购协议、商品房预定协议、商品房认购意向书等，是开发商为了回笼资金，将部分商品房销售出去或者在事实、法律上存在当时不能克服的销售障碍时，在与预购人订立正式买卖合同之前，先与购房人签订商品房认购协议，在约定的时间到来后，预约买卖双方均有进一步洽谈商品房买卖合同详细条款的法律义务。

: 商品房买卖法律知识问答(八)

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十条　经营者进行有奖销售不得存在下列情形：（一）所设奖的种类、兑奖条件、奖金金额或者奖品等有奖销售信息不明确，影响兑奖；（二）采用谎称有奖或者故意让内定人员中奖的欺骗方式进行有奖销售；（三）抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五万元。综上，开发商可以进行有奖销售，但需满足《反不正当竞争法》第十条的规定，有奖销售信息明确，不得谎称有奖或安排内定人员中奖，奖项金额不超过5万元。

: 商品房买卖法律商品房买卖法律知识问答(七)

司法实践中，只要买受人实际享受到了商品房价格团购优惠，法院一般都认定销售代理公司收取团购服务费合法，不用返还买受人。但如果居间合同各方之间的关系不符合居间合同的要素时，有案例判决返还团购服务费，也有案例以销售代理公司违反房地产销售行业规章规定，损害社会公共利益，认为条款无效，应当返还团购服务费，而开发商作为委托人，根据《民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”可能面临连带返还团购服务费责任。

: 商品房买卖法律知识问答(六）

《商品房销售管理办法》第四十五条第三款，本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。从法律角度分析，一套住宅，在观念上视为一物，根据“一物一权”原则，只能作为整体进行销售，不能分割拆零销售。同前所述，分割销售同售后包租一样属于违规行为。

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